249-1 法改正による有効活用

2020年12月13日 at 12:18 AM

「Barbizon 23 ANNEX」(左手前) 撮影:アック東京

写真は、表参道のスパイラルビルのすぐ裏手に建った2階建てのテナントビルです。
幅員4mの小路の正面には、「Barbizon23」ビルが建っています。弊社が世田谷で共同住宅を施工させていただいたことのある、松家克氏/アークス建築研究所の設計により1994年竣工した、㈱バルビゾンの旧本社です(施工は別会社)。地下1階、地上5階、敷地面積約533㎡、延床面積約888㎡の堂々たるコンクリート打ち放しの建物で、当時の基準容積率は160%でした。

㈱バルビゾンは1967年の創立時より、古い建物に付加価値をつけた生活空間づくりをモットーに、渋谷区、目黒区、港区などを中心に賃貸ビル業を展開されています。デザイン性のあるコンクリート打ち放しの個性的なビルが多く、それらはどこかで皆様のお目に留まっているのではないでしょうか。

関連企業には、賃貸事業などの不動産事業を手掛ける㈱ビージーアイプランニングなどがあり、そのほか国内だけでなく海外でのリゾート事業も手掛けられています。

今回の計画は、港区の容積率緩和の法改正を受けて、緩和された部分を有効活用しようということから、スタートしました。ご存じの通り 容積率(%)=延床面積/敷地面積✕100(%)
ですが、敷地の前面道路が幅員12m未満の場合には、その幅員に応じて容積率が低減されます。港区の場合はその低減率が緩和されたのです。

(例)前面道路が4mの場合
・第1種住居地域、第2種住居地域で指定容積率が下記の場合
【300%以下】 4(m)× 0.4 × 100(%)= 容積率 160(%)
【400%以上】 4(m)× 0.6 × 100(%)= 容積率 240(%)
・商業地域で指定容積率が下記の場合
【400%以下】 4(m)× 0.6 × 100(%)= 容積率 240(%)
【500%以上】 4(m)× 0.8 × 100(%)= 容積率 320(%)

道路幅員による低減率の見直し(0.4→0.6)により、結果的にかなり容積率が増加し(160%→240%)、旧本社の遵法性を保ちつつ、駐車場の敷地部分に新しく建物を建てられることになりました。

さてどのような計画になったのでしょうか。

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